Kiinteistö­­investoinnin arvonlisäveron vähennysoikeus

Taloushallinto
16/01/2018

Kirjoittaja Anu Lukander

 

Kiinteistöinvestoinnilla tarkoitetaan rakennuksen tai kiinteän rakennelman uudisrakentamista tai peruskorjaamista. Peruskorjaamiseksi katsotaan rakennuksen tai rakennelman laatutasoa parantava korjaaminen, sen sijaan ylläpitokorjaamista ei katsota perusparantamiseksi eikä näin ollen kiinteistöinvestoinniksi.

Kun kiinteistöinvestointi otetaan yrityksen oman arvonlisäverollisen liiketoiminnan käyttöön tai vuokrataan arvonlisäverovelvolliselle yritykselle sen liiketoiminnan käyttöön, voidaan investointivaiheessa rakentamisen hankintoihin sisältyvä arvonlisävero vähentää samaan tapaan kuin muihin hankintoihin sisältyvä vähennyskelpoinen arvonlisävero. Mikäli kiinteistö tulee vain osittain arvonlisäverolliseen käyttöön, myös arvonlisäveron vähennysoikeus on osittainen. Arvonlisäveron vähennysoikeus muuttuu investoinnin käytön aikana, jos kiinteistön arvonlisäverolliseen toimintaan käyttäminen vähenee tai loppuu kokonaan.

Arvonlisäverotuksessa määriteltyä kiinteistön käsitettä laajennettiin vuoden 2017 alussa. Kiinteistöiksi on määritelty aikaisemmin maa-alueet, rakennukset ja pysyvät rakennelmat, mutta vuodesta 2017 alkaen kiinteistöksi katsotaan myös kiinteistössä harjoitettavaa erityistä toimintaa palveleva kone, laite tai osa, joka on pysyvästi asennettu rakennukseen ja jota ei voida rakenteita purkamatta tai muuttamatta poistaa kiinteistöstä. Kiinteistöksi katsottavan koneen hankintaan ja luovutukseen sovelletaan kiinteistöinvestoinnin arvonlisäverokäsittelyä.

Kiinteistöinvestoinnin tarkistusvastuu ja tarkistuskausi

Kiinteistön käyttöönottohetkestä alkaa arvonlisäveron vähennysoikeuden tarkistuskausi, joka jatkuu kymmenen kalenterivuoden ajan. Vaikka kiinteistöinvestointi otettaisiin käyttöön kesken kalenterivuoden, alkaa tarkistuskausi kuitenkin käyttöönottovuoden alusta. Tarkistusvastuu koskee kaikkia kiinteistön omistajia, jotka ovat investoinnin yhteydessä voineet vähentää hankintoihin sisältyneen arvonlisäveron. Kymmenen vuoden tarkistuskauden aikana vastuun euromäärä pienenee vuosittain 1/10 vähennetyn arvonlisäveron kokonaismäärästä.

Tarkistuskauden aikana seurataan kiinteistössä tapahtuvan toiminnan arvonlisäverollisuutta. Jos kiinteistö siirtyy arvonlisäverottoman toiminnan käyttöön, joudutaan investoinnin yhteydessä vähennettyä arvonlisäveroa palauttamaan verottajalle. Palautettavan arvonlisäveron määrään vaikuttaa arvonlisäverottoman toiminnan kesto ja laajuus, palautus voidaan tehdä myös osittaisena jos kiinteistö jatkaa osittain arvonlisäverollisessa käytössä.

Tarkistusvastuu siirtyy kiinteistön kaupassa ostajalle kun myyjänä on elinkeinonharjoittaja tai kunta, ja ostaja hankkii kiinteistön arvonlisäverollisen liiketoiminnan käyttöön. Mikäli ostaja ei ole arvonlisäverovelvollinen, purkautuu jäljellä olevan tarkistuskauden määrä myyjän palautettavaksi.

Vastuiden ilmoittaminen tilinpäätöksessä

Oikean ja riittävän kuvan antaminen tilinpäätöksessä edellyttää yrityksen kaikkien vastuiden ilmoittamista tilinpäätöksen liitetietona. Liitetietovelvollisuus koskee myös sellaisia vastuita, jotka eivät ole tasetileille kirjattuna ja kiinteistöinvestoinnin arvonlisäveron seurantavastuu on yksi näistä vastuista. Kunkin erillisen kiinteistöinvestoinnin osalta ilmoitetaan tilinpäätöshetkellä jäljellä olevan tarkistuskauden pituus vuosina sekä vastuun enimmäismäärä euroina. Liitetieto annetaan kohdassa Muut taloudelliset vastuut, joita ei ole merkitty taseeseen.

Kiinteistöinvestointiin liittyvät tositteet tulee säilyttää koko tarkistuskauden ajan. Jotta lisäksi tositeaineisto on saatavilla mahdollista arvonlisäverotarkastusta varten, kannattaa aineisto säilyttää kolmen vuoden ajan tarkistuskauden päättymisestä. Näin ollen tositteiden säilytysaika on yhteensä 13 vuotta kiinteistöinvestoinnin käyttöönottohetkestä alkaen. Koska alkuperäiset laskut kuuluvat kirjanpidon tositeaineistoon, jonka lakisääteinen säilytysaika on kuusi vuotta, kannattaa kiinteistöinvestoinnin tositteet taltioida erikseen jotta ne pysyvät tallessa riittävän kauan. Tositteet voi säilyttää paperisina tai sähköisesti arkistoituina.

Lisätietoja kiinteistöinvestoinnin arvonlisäveron vähennysoikeudesta saat Verohallinnon ohjeesta ja omasta tilitoimistoistasi.

Kirjoittajasta Anu Lukander

Vertikaalivetäjä, KLT Azets, Lappeenranta